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持續調控最終結果 價位或有所回落
對于溫家寶總理在今年兩會的記者招待會上所提出的房價遠未回到合理價位,蔣貴國認為這是指現在的房價仍然是超越了需求者的購買能力。

  “目前我們國家官方長期公布的統計數據主要來自70個大中城市,而今年一季度這些數據確實是出現了同比漲幅回落,甚至很多地方出現了環比漲幅下降?偟膩碚f房價還是在下降通道之中,但是降幅很小,有的地區甚至就是出現個位數以內的降幅。從這個角度看,就是說調控的預期沒有實現,還沒有下降到消費者的平均購買能力以內!

  不過蔣貴國同時指出,這同時涉及到城市居民的平均購買力問題!笆聦嵣辖^大多數城市都面臨這個問題。因為在一個城市的房價支撐中,往往一半甚至過半的購買力是來自本城市以外的。舉個例子,北京的房子不都是北京人在買,全中國收入比較高的人群都有可能去北京買房,那么這樣形成的房價必然是超越城市居民自身平均購買能力水平的!

  “并且,所謂"沒有回歸到合理價位"也并不包括全國所有城市。因為國內還是存在著一個房地產重點銷售區域。比如北上廣、滬寧杭以及沿海一些城市,這些地區房價的支撐往往還輻射周邊很大區域,部分城市房地產購買人群甚至是輻射全中國乃至海外的!

  然而,對于“遠未回歸到合理價位”當中的“合理價位”具體是多少,蔣貴國則認為這因地區而有所差異!皬2009年以后持續到現在的這一輪調控的出發點,是將房地產市場定位在消費品,其最基本的體現應該是"居者有其屋"。而從政策層面上看,現在已經不是從純粹的經濟發展角度或拉動投資的角度出發看待房地產,更多的是從民生角度出發!

  “這里面涉及到調整與發展的博弈,我個人認為調控是期望價位有所回落,但是從實際發展角度也不應有過大幅度下降。但最終結果是無法量化的。事實上這么多年,許多人都做過非常多的量化預測,如50%、30%等等。但其實這種量化的做法是沒有什么科學意義的。因為具體價位更多的是要看整個市場表現,甚至是要結合整個經濟、整個社會的狀況判斷!笔Y貴國稱。

  信貸政策:總體難放松微調是關鍵

  盡管去年以來一直實施著嚴格的調控政策,但去年年底的一次存款準備金率的下調又讓市場燃起了信貸政策“松綁”的期望。那么年內的信貸政策真的會有所松動嗎?

  “對于這個問題,其實從去年年底到今年年初的一系列政府工作會議,都已經對今年進行了定調,即大的調控政策會繼續延續,繼續嚴格調控房地產,抑制投資投機需求。從這個角度看,大的格局不會有變化!笔Y貴國稱。

  值得注意的是,蔣貴國同時指出,信貸政策或將會有一些微調!叭ツ11月底那次下調存準率實際上就屬于微調,市場也因此出現過很多猜想,個別地區甚至以此出臺了持續一到兩天的所謂的首套房政策,不過都立即被叫停。但這實際上對整個2012年房地產市場的影響是比較關鍵的,因為在年內房地產行業的資金壓力還是比較大。而個別政府層面也提出過貨幣政策微調這種說法!

  但即便如此由于房地產的需求依然被抑制,比如限購依然是被加強了。因此信貸的微調政策也很難很快緩解企業資金壓力!耙簿褪钦f目前仍然是以消化庫存為大的方向,市場總體依然是從嚴從緊。因為房價依然沒有回到合理價位。即使個別時期出現微調也多半是因為從整個經濟層面上的大背景考慮,才會允許在一定時期內做出貨幣政策上的微調。但這并不反映今年整個信貸會全面放松!

  宏觀規劃:蘊藏極大機遇

  近兩年來,新一輪西部大開發、成渝經濟區等國家層面的規劃都將四川納為了區域經濟發展的重點區域。而四川省也多次提出要加快“兩化互動”等促進區域經濟發展的措施。在蔣貴國看來,在眾多規劃中其實蘊藏房地產業的極大機遇。

  他進一步表示,來自政府層面的規劃肯定會在近期對當地房地產市場起到一個引擎性的作用!疤貏e是成渝經濟區,包括天府新區在內,這些規劃很多都需要再造一個城,要做到職住一體、產城互動。而那么產業入駐必須有大量城市元素支撐,包括商業地產、城市配套等!

  蔣貴國指出,政府前期可以投入大型基礎設施建設,但在后期城市元素的打造,包括確保其不成為一個空城,這個過程中必然會涉及到大量商業地產投資的融入,如住宅房地產的開發、商業地產配套、商鋪開發,滿足以后在此會出現的幾十萬人的基本需求。

  “總的來說應該是帶來很大機遇!笔Y貴國稱。但他也特別指出,在進行投資開發時也不能脫離調控的大背景!耙驗樵谡畬用,給出這個機遇是希望形成一個持續發展的新城房地產業,包括城市發展,而且不能出現歷史上其他區域出現的一些類似"鄂爾多斯"的現象,即房價處于高位卻沒有產業支撐,也沒有常住人口,同時也并不希望形成高房價區域。畢竟目前大的背景依然是調控為主。機遇是有的,但不能像10年前搞城市化那樣,近期的投資要更多考慮整個發展能否持續的問題!

  地產商轉型:結合自身情況判斷

  對于目前國內林林總總幾萬家房地產企業在這一輪調控中如何立足,蔣貴國則稱,行業洗牌是必然的。

  “因為上一輪整個房地產復蘇是處于特殊經濟背景下,國家各部門各項政策都是為了扶持房地產行業、培育房地產市場,鼓勵商家進入房地產開發,以緩解財政資金壓力、融入社會資金。但就現在發展的狀態來看,目前我們的地產商從數量上是偏多的。而未來如果出現人口增長速度進一步下降,甚至到了某個特定的時刻點,城鎮化速度也需要放緩,那么是否還需要有這么多地產商呢?”

  蔣貴國稱,如果不需要這么多地產商,那么就必然會出現地產行業重新洗牌,而各地產商需要做的則是對自身進行重新定位。

  “特別是中小型的地產商,盡管國家現在說信貸鼓勵微小企業、中小企業,但這應該不會涵蓋中小房地產企業。因為當行業發展到一定時期以后,需要領軍人物也需要中堅力量,但是過于弱小的應該不會需要!

  那么,面臨洗牌的企業該向什么方向做出轉型呢?對此蔣貴國則表示,并不只是原來做住宅的轉去做商業才叫轉型,應該也會有一部分企業選擇退出、轉向其他的領域里面去。

  “雖然目前某些企業短期內可能還有地,還有資金,還有項目。但是企業需要想的是,未來能走多長遠?拿地是否能拿到?是否還有更好的項目?競爭力如何?如果這幾方面都構成劣勢的話,那么也需要考慮轉型。但具體的方向需要企業根據自身狀況來決定!

  蔣貴國舉例稱,最近一兩年也出現了個別地區的投資者、消費者乃至開發商,在住宅不景氣的時候紛紛轉向商業地產!斑@在短期內可能是一種轉型,但是所謂商業地產也不能只是開發幾個商鋪,大規模綜合性的商城并不適合中小房地產企業去做。并且做商業地產回收期非常長,沒有較為雄厚的實力、穩固的資金面以及前瞻性的眼光,特別是像現在成都這樣國際化趨勢越來越明顯的地區,不具備這幾方面的實力以及戰略性的目光就貿然決定進入商業地產也是很危險的。而一些相對比較大的企業繼續維持原來水平也沒有問題?偟膩碚f,企業更多的需要結合自身實際情況判斷轉型方向!

發布者:  日期: 2012-3-30
 
 
 
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